Mikä on inflaation vaikutus asuntojen hintoihin? Miksi korot nousevat vuonna 2023 ja mitä se tarkoittaa asuntosi hinnalle? Kerromme artikkelissamme muutaman tärkeän seikan asuntojen hintojen kehityksestä inflaation keskellä sekä miksi inflaatio vaikuttaa korkoihin.
Asunnot ja asuminen yleisesti on aina nähty myös varmana sijoituskohteena, koska ihmiset tulevat aina tarvitsemaan asuntoja ja varsinkin Suomessa on aina paasattu kuinka ensimmäinen suuri sijoitus tulisi aina olla oma asunto.
Maksat todennäköisesti liikaa puhelinliittymästäsi – suojaudu inflaatiolta kilpailuttamalla liittymäsi Telialla ja nappaa 50€ Lidl-lahjakortti (kampanja päättyy 12.06.)! Telia tarjoaa ajoittain huikeitakin tarjouksia, joten käy kilpailuttamassa liittymäsi nyt! Telian verkkokauppaan -> *Maksettu mainoslinkki
Miten inflaatio vaikuttaa asuntojen hintoihin?
Inflaatiolla on suora vaikutus korkojen nousemiseen ja sitä kautta asuntojen hintojen putoamiseen.
Asuntovälittäjät ovat viimeisen vuoden aikana raportoineet merkittävästi laskenutta kysyntää, joka johtuu nopeasti nousseista koroista sekä markkinan epävarmuuden vaikutuksista asunnonostajien ostohaluihin.
Korot nousevat tällä hetkellä, koska inflaatio on odotettua korkeammalla tasolla. Kun inflaatio kiihtyy, on keskuspankkien pakko nostaa korkotasoa, jotta ne kykenevät täyttämään velvollisuutensa inflaation hallinansta ja hintatason vakauttamisesta.
Inflaatio on kriittinen tekijä asuntojen hintojen kannalta, koska asuntojen hintoihin vaikuttaa vahvasti sekä inflaation määrä että korkojen taso. Korkea inflaatio puolestaan johtaa korkojen nousemiseen, ja näiden tekijöiden yhteisvaikutukset heijastuvat voimakkaasti asuntojen hintatasoon.
Vaikutukset asuntojen hintoihin inflaation osalta voidaan tiivistää seuraaviin tekijöihin: Inflaation ollessa korkea, on kuluttajilla vähemmän rahaa kulutukseen, eli kuluttajien ostovoima heikkenee. Kuluttajat alkavat tämän seurauksena säästämään, ja pyrkivät karsimaan taloudestaan turhia asioita mahdollisimman paljon.
Asunnon ostaminen on eräs yksittäisen kotitalouden suurimmista hankinnoista, joten epävarmassa markkinatilanteessa myös asunnon hankinta jää herkästi taka-alalle. Kun yhtälöön lisätään vielä korkojen nouseminen, ja 0-korkoihin tottunut kuluttajakunta, on kysynnän mittava laskeminen erittäin todennäköistä.
Miten korko vaikuttaa asuntojen hintoihin?
Tutustutaan ensin siihen, miksi keskuspankki nostaa korkoja inflaation ollessa korkea.
Kun talous kiihtyy ja ns. ”ylikuumenee”, keskuspankit nostavat korkoja hillitäkseen kuluttajien kuluttamista. Kun korkotasot ovat matalat, otetaan lainaa huomattavasti paremmin mielin, ja yleensä reilusti enemmän verrattuna korkean koron aikaan.
Ylikuumentuneessa taloudessa markkinoille syntyy epärealistinen kuva tavaran – kuten asuntojen – todellisesta arvosta. Hinta on siis noussut kysynnän valtavan määrän vuoksi korkeammalle, kuin mitä markkina tavanomaisessa tilanteessa olisi valmis maksamaan.
Korkojen nostamisen päätavoite on vähentää kysyntää, vaikka se kuulostaa epäloogiselta tavoitteelta. Se käy kuitenkin järkeen, kun miettii miksi hinnat nousevat – eli nostavat inflaatiota: Jos kysyntä on korkeaa, myyjät voivat hinnoitella tuotteensa korkeammalla hinnalla. Kysyntä lisää kilpailua ostajaehdokkaiden välillä, ja ne, jotka ovat valmiita maksamaan korkeamman hinnan, voittavat tarjouskilpailun – tilannetta kutsutaan ”myyjän markkinaksi”.
Kilpailu ostajaehdokkaiden kesken puolestaan nostaa keskimyyntihintoja, joka edelleen nostaa asuntojen hintoja varsinkin alueilla, jossa tarjontaa on vähemmän kuin kysyntää.
Kun tilanne palaa normaalille tasolle, eli tässä tapauksessa tavanomaiseen korkotasoon (jossa vielä tällä hetkellä ollaan pitkälti), kiihtynyt kysyntä palaa myös normaalille tasolle. Kysynnän laskiessa markkina hinnoittelee tavaran niin, että kuluttajat jälleen kiinnostuvat sen ostamisesta, joka tarkoittaa hintojen laskemista – tilannetta kutsutaan ”ostajan markkinaksi”.
Miten lainan myöntäminen liittyy inflaation nousuun?
Kun keskuspankki myöntää rahoitusinstituutioille (pankeille) lainaa, on tämä lainaraha käytännössä nostettu ”tyhjästä”.
Keskuspankki käytännössä katsoen myöntää lainoja tililtä, jolla ei ole varoja – eli luo rahaa tyhjästä. Tätä kutsutaan myös rahan printtaamiseksi.
Kun puhutaan inflaatiosta, puhutaan yleensä liiallisesta rahan printtaamisesta. Tästä saa helposti mielikuvan, että rahaa syntyy talouteen ainoastaan tulostamalla lisää seteleitä.
Tämä ei kuitenkaan pidä paikkaansa, vaan suuri osa uudesta rahasta syntyy keskuspankin myöntämillä lainoilla, joita pienemmät, paikalliset pankit myyvät eteenpäin kuluttajille, luoden kysyntää ja kiihdyttäen taloutta.
Tämä tarkoittaa sitä, että asuntojen hinnat laskevat kysynnän laskiessa. Kun kysyntä laskee, laskevat hinnat vielä entisestään. Tämä on siis helposti selitettynä eräänlainen dominoefekti, ja sen tuhot nähtiin ensimmäistä kertaa isolla skaalalla modernissa maailmassa vuonna 2008, kun Yhdysvaltojen asuntomarkkinat romahtivat käytännössä yön yli.
Onko asuntomarkkinalla kupla?
Rahoitusviranomaiset ottivat suuria askeleita estääkseen asuntokriisin uusiutumisen myös Euroopassa vuoden 2008 kriisin jälkeen, mutta rahoituslaitokset ovat löytäneet uusia keinoja myöntää luottoja suurella riskillä.
Tällä kertaa tämä riski on erittäin kauan kestänyt 0-korkoaika, ja ison osan tästä ajasta mm. Euribor-korko on ollut jopa negatiivinen. Tämä ei ole talouden kannalta normaalitila, vaikka siihen olemmekin ehtineet jo tottumaan.
Kupla tarkoittaa paisunutta kysyntää, joka ei vastaa markkinan normaalia tilaa. Kun kysyntä ylittää tarjonnan esimerkiksi lainojen poikkeuksellisen halvan hinnan vuoksi, puhutaan kuplasta. Kuplalla tarkoitetaan tässä tapauksessa epänormaalin edullisen lainan ja löyhien lainanmyöntämisedellytyksien aiheuttamaa kysynnän kestämätöntä kasvua.
Vuonna 2008 USA:ssa nähdyssä asuntomarkkinaromahduksessa nähtiin paljon samoja piirteitä kuin mitä tällä hetkellä on havaittavissa. Aiheesta pitäisi kirjoittaa kokonainen artikkeli jotta sen todellinen laajuus tulisi ilmi, mutta lyhykäisyydessään markkinaromahdus johtui samoista syistä:
- Pankit myönsivät lainaa liian helposti liian riskialttiille asiakkaille
- Kun lainojen riskit realisioituivat (Korot ja kustannukset nousivat), iso osa asiakkaista ei kyennytkään maksamaan lainaansa
- Valtava joukko velallisia menivät ns. ”konkurssiin” (Engl. Default) ja lainat kirjattiin tappioiksi
- Tappiot olivat niin valtavat että koko markkina romahti ja rahoitusviranomaiset laittoivat rahahanat kiinni = Myös kysyntä kuihtui käsiin ja markkina romahti.
Kun kupla puhkeaa, realisoituu markkinan riski nopealla aikataululla ja tämä aiheuttaa markkinassa epävarmuutta sekä paniikkia.
Miten suojaudun asuntojen hintojen laskulta?
Tähän on yksi hyvin yksinkertainen ratkaisu: Älä myy.
Ohje on hyvin kärjistetty ja ei tietenkään jokaiseen kodinomistajaan päde, mutta jos mietit asiaa niin se on hyvin yksinkertaista:
Jos et myy asuntoasi, se säilyttää arvonsa sinulle – Siis saat asua omassa asunnossasi. On hyvin todennäköistä että pitkällä aikavälillä asuntosi arvo jälleen kipuaa.
Jos myyt asunnon tappiolla vaikkapa 3 vuoden päästä, riski realisoituu ja menetät sekä mahdollisuutesi asua asunnossa sekä sijoittamasi pääoman. Näin ollen joudut ostamaan uuden asunnon, todennäköisesti huomattavasti huonommilla ehdoilla kuin aikasemman asuntosi.
Koska asuntosi on omalla tavallaan myös sijoitus, voit myös välttää riskiä hajauttamalla sijoituksiasi.
Jaa artikkeli painamalla alta:
Katso myös muut artikkelimme: