Mikä on inflaation vaikutus asuntojen hintoihin? Miksi korot nousevat vuonna 2023 ja mitä se tarkoittaa asuntosi hinnalle? Kerromme artikkelissamme muutaman tärkeän seikan asuntojen hintojen kehityksestä inflaation keskellä sekä miksi inflaatio vaikuttaa korkoihin.
Asunnot ja asuminen yleisesti on aina nähty myös varmana sijoituskohteena, koska ihmiset tulevat aina tarvitsemaan asuntoja ja varsinkin Suomessa on aina paasattu kuinka ensimmäinen suuri sijoitus tulisi aina olla oma asunto.
Mitä korkeille koroille voi oikein tehdä? Ohjauskoron nostoihin me tavalliset kansalaiset emme voi vaikuttaa, mutta luoton marginaaleihin ja yksilöllisiin korkoihin voimme.
Nyt onkin oivallinen hetki pysähtyä miettimään omien lainojen korkoja. Ensimmäinen askel kannattaa ottaa heti, ja pyytää lainatarjous vaikkapa Etua.fi-palvelun kautta useammalta pankilta kerralla.
Näin tekemällä saat parhaimmillaan huomattavasti paremman tarjouksen, ja pahimmillaan häviät muutaman minuutin aikaasi ja saat kattavan kuvan kilpailukykyisistä koroista omalla kohdallasi.
Hakemuksen jättäminen ei sido sinua mihinkään. Sinun ei tarvitse nostaa lainaa, vaikka saisit hyväksytyn lainatarjouksen. Palvelu on myös täysin veloitukseton.
*Etua.fi Asuntolainan kilpailutus ->
Etua.fi on Finanssivalvonnan hyväksymä palveluntarjoaja, joka on toiminut jo vuodesta 2008 alkaen. Se on myös pisimpään Suomen markkinoilla toiminut lainojen kilpailutuspalvelu. *Lue lisää
Miten inflaatio vaikuttaa asuntojen hintoihin?
Inflaatiolla on suora vaikutus korkojen nousemiseen ja sitä kautta asuntojen hintojen putoamiseen.
Asuntovälittäjät ovat viimeisen vuoden aikana raportoineet merkittävästi laskenutta kysyntää, joka johtuu nopeasti nousseista koroista sekä markkinan epävarmuuden vaikutuksista asunnonostajien ostohaluihin.
Korot nousevat tällä hetkellä, koska inflaatio on odotettua korkeammalla tasolla. Kun inflaatio kiihtyy, on keskuspankkien pakko nostaa korkotasoa, jotta ne kykenevät täyttämään velvollisuutensa inflaation hallinansta ja hintatason vakauttamisesta.
Inflaatio on kriittinen tekijä asuntojen hintojen kannalta, koska asuntojen hintoihin vaikuttaa vahvasti sekä inflaation määrä että korkojen taso. Korkea inflaatio puolestaan johtaa korkojen nousemiseen, ja näiden tekijöiden yhteisvaikutukset heijastuvat voimakkaasti asuntojen hintatasoon.
Vaikutukset asuntojen hintoihin inflaation osalta voidaan tiivistää seuraaviin tekijöihin: Inflaation ollessa korkea, on kuluttajilla vähemmän rahaa kulutukseen, eli kuluttajien ostovoima heikkenee. Kuluttajat alkavat tämän seurauksena säästämään, ja pyrkivät karsimaan taloudestaan turhia asioita mahdollisimman paljon.
Asunnon ostaminen on eräs yksittäisen kotitalouden suurimmista hankinnoista, joten epävarmassa markkinatilanteessa myös asunnon hankinta jää herkästi taka-alalle. Kun yhtälöön lisätään vielä korkojen nouseminen, ja 0-korkoihin tottunut kuluttajakunta, on kysynnän mittava laskeminen erittäin todennäköistä.
Miten korko vaikuttaa asuntojen hintoihin?
Tutustutaan ensin siihen, miksi keskuspankki nostaa korkoja inflaation ollessa korkea.
Kun talous kiihtyy ja ns. ”ylikuumenee”, keskuspankit nostavat korkoja hillitäkseen kuluttajien kuluttamista. Kun korkotasot ovat matalat, otetaan lainaa huomattavasti paremmin mielin, ja yleensä reilusti enemmän verrattuna korkean koron aikaan.
Ylikuumentuneessa taloudessa markkinoille syntyy epärealistinen kuva tavaran – kuten asuntojen – todellisesta arvosta. Hinta on siis noussut kysynnän valtavan määrän vuoksi korkeammalle, kuin mitä markkina tavanomaisessa tilanteessa olisi valmis maksamaan.
Korkojen nostamisen päätavoite on vähentää kysyntää, vaikka se kuulostaa epäloogiselta tavoitteelta. Se käy kuitenkin järkeen, kun miettii miksi hinnat nousevat – eli nostavat inflaatiota: Jos kysyntä on korkeaa, myyjät voivat hinnoitella tuotteensa korkeammalla hinnalla. Kysyntä lisää kilpailua ostajaehdokkaiden välillä, ja ne, jotka ovat valmiita maksamaan korkeamman hinnan, voittavat tarjouskilpailun – tilannetta kutsutaan ”myyjän markkinaksi”.
Kilpailu ostajaehdokkaiden kesken puolestaan nostaa keskimyyntihintoja, joka edelleen nostaa asuntojen hintoja varsinkin alueilla, jossa tarjontaa on vähemmän kuin kysyntää.
Kun tilanne palaa normaalille tasolle, eli tässä tapauksessa tavanomaiseen korkotasoon (jossa vielä tällä hetkellä ollaan pitkälti), kiihtynyt kysyntä palaa myös normaalille tasolle. Kysynnän laskiessa markkina hinnoittelee tavaran niin, että kuluttajat jälleen kiinnostuvat sen ostamisesta, joka tarkoittaa hintojen laskemista – tilannetta kutsutaan ”ostajan markkinaksi”.
Miten lainan myöntäminen liittyy inflaation nousuun?
Kun keskuspankki myöntää rahoitusinstituutioille (pankeille) lainaa, on tämä lainaraha käytännössä nostettu ”tyhjästä”.
Keskuspankki käytännössä katsoen myöntää lainoja tililtä, jolla ei ole varoja – eli luo rahaa tyhjästä. Tätä kutsutaan myös rahan printtaamiseksi.
Kun puhutaan inflaatiosta, puhutaan yleensä liiallisesta rahan printtaamisesta. Tästä saa helposti mielikuvan, että rahaa syntyy talouteen ainoastaan tulostamalla lisää seteleitä.
Tämä ei kuitenkaan pidä paikkaansa, vaan suuri osa uudesta rahasta syntyy keskuspankin myöntämillä lainoilla, joita pienemmät, paikalliset pankit myyvät eteenpäin kuluttajille, luoden kysyntää ja kiihdyttäen taloutta.
Tämä tarkoittaa sitä, että asuntojen hinnat laskevat kysynnän laskiessa. Kun kysyntä laskee, laskevat hinnat vielä entisestään. Tämä on siis helposti selitettynä eräänlainen dominoefekti, ja sen tuhot nähtiin ensimmäistä kertaa isolla skaalalla modernissa maailmassa vuonna 2008, kun Yhdysvaltojen asuntomarkkinat romahtivat käytännössä yön yli.
Onko asuntomarkkinalla kupla?
Rahoitusviranomaiset ottivat suuria askeleita estääkseen asuntokriisin uusiutumisen myös Euroopassa vuoden 2008 kriisin jälkeen, mutta rahoituslaitokset ovat löytäneet uusia keinoja myöntää luottoja suurella riskillä.
Tällä kertaa tämä riski on erittäin kauan kestänyt 0-korkoaika, ja ison osan tästä ajasta mm. Euribor-korko on ollut jopa negatiivinen. Tämä ei ole talouden kannalta normaalitila, vaikka siihen olemmekin ehtineet jo tottumaan.
Kupla tarkoittaa paisunutta kysyntää, joka ei vastaa markkinan normaalia tilaa. Kun kysyntä ylittää tarjonnan esimerkiksi lainojen poikkeuksellisen halvan hinnan vuoksi, puhutaan kuplasta. Kuplalla tarkoitetaan tässä tapauksessa epänormaalin edullisen lainan ja löyhien lainanmyöntämisedellytyksien aiheuttamaa kysynnän kestämätöntä kasvua.
Vuonna 2008 USA:ssa nähdyssä asuntomarkkinaromahduksessa nähtiin paljon samoja piirteitä kuin mitä tällä hetkellä on havaittavissa. Aiheesta pitäisi kirjoittaa kokonainen artikkeli jotta sen todellinen laajuus tulisi ilmi, mutta lyhykäisyydessään markkinaromahdus johtui samoista syistä:
- Pankit myönsivät lainaa liian helposti liian riskialttiille asiakkaille
- Kun lainojen riskit realisioituivat (Korot ja kustannukset nousivat), iso osa asiakkaista ei kyennytkään maksamaan lainaansa
- Valtava joukko velallisia menivät ns. ”konkurssiin” (Engl. Default) ja lainat kirjattiin tappioiksi
- Tappiot olivat niin valtavat että koko markkina romahti ja rahoitusviranomaiset laittoivat rahahanat kiinni = Myös kysyntä kuihtui käsiin ja markkina romahti.
Kun kupla puhkeaa, realisoituu markkinan riski nopealla aikataululla ja tämä aiheuttaa markkinassa epävarmuutta sekä paniikkia.
Miten suojaudun asuntojen hintojen laskulta?
Tähän on yksi hyvin yksinkertainen ratkaisu: Älä myy.
Ohje on hyvin kärjistetty ja ei tietenkään jokaiseen kodinomistajaan päde, mutta jos mietit asiaa niin se on hyvin yksinkertaista:
Jos et myy asuntoasi, se säilyttää arvonsa sinulle – Siis saat asua omassa asunnossasi. On hyvin todennäköistä että pitkällä aikavälillä asuntosi arvo jälleen kipuaa.
Jos myyt asunnon tappiolla vaikkapa 3 vuoden päästä, riski realisoituu ja menetät sekä mahdollisuutesi asua asunnossa sekä sijoittamasi pääoman. Näin ollen joudut ostamaan uuden asunnon, todennäköisesti huomattavasti huonommilla ehdoilla kuin aikasemman asuntosi.
Koska asuntosi on omalla tavallaan myös sijoitus, voit myös välttää riskiä hajauttamalla sijoituksiasi.
Jaa artikkeli painamalla alta:
Katso myös muut artikkelimme:
”Vaikutukset asuntojen hintoihin inflaation osalta voidaan tiivistää seuraaviin tekijöihin: Inflaation ollessa korkea, on kuluttajilla vähemmän rahaa kulutukseen, eli kuluttajien ostovoima heikkenee. Kuluttajat alkavat tämän seurauksena säästämään, ja pyrkivät karsimaan taloudestaan turhia asioita mahdollisimman paljon.”
Jos inflaation uskotaan kiihtyvän pitkään, niin eiikö juuri kiihtyvä inflaatio painosta kuluttajia sijoittamaan varojaan säästämisen sijaan, sillä ”euro tänään on arvokkaampi entä euro huomenna”. Tietenkin tämä ilmiö nousee vahvemmin esiin ennen korkojen nousua ja täten inflaation hillitsemistä, mutta pieni inflaatio on myös tärkeää talouden kannalta. Kiihtyvä ja korkea inflaatio eivät tietenkään ole sama asia, mutta pidän tärkeämpänä juuri sitä onko inflaatio laskeva vai nouseva, ja mikä sen odotetaan tulevaisuudessa olevan.
Ja mitä asuntojen hintoihin viimeisen parin muutaman vuoden aikana asuntojen hinnat ja inflaatio ovat seuranneet toisiaan käsikädessä, mikä kumoaisi sen että, mitä korkeampi inflaatio, sitä pienemmät asunnon hinnat. Tämä näyttäisi olevan juuri päinvastoin tilastojen perusteella.
Olen 1. vuoden kauppakorkeakoululainen ja halusin tällä kommentilla haastaa ja hakea kritiikkiä omaan ajatteluun. Tarkoitusperäni ei ollut haastaa kirjoittajaa vaan juuri itseäni, sillä oma tietotaitoni on vielä pientä tällä alalla (ymmärtäkää siis, jos näkökulmani suppeita ja vajavia). Olisin erittäin iloinen, jos saisin palautetta näihin mielipiteisiini ja toivon, että kumoaisitte ne. Kiitos! 😀
Moikka!
Kiitoksia kommentista. Toivonkin, että lukijat haastavat myös omia näkemyksiäni, eikä rakentava palaute ole koskaan huono juttu!
Inflaation vaikutus asuntojen hintoihin on kohtalaisen monimutkainen aihe, jonka lisäksi yhtälöön vaikuttaa moni muu tekijä. Asumiskustannukset itsessään ovat myös osa inflaation laskentaperusteita, jonka ansiosta kuvio menee entistä monimutkaisemmaksi.
Olet oikeassa siinä, että täysin loogisesti toimivalla markkinalla kiihtyvä inflaatiotilanne ohjaisi kuluttajia sijoittamaan varoja säästämien sijaan, ja ”käteisrikkaat” näin varmasti tekevätkin – mutta koska markkina koostuu ihmisistä joiden varallisuustasot vaihtelevat merkittävästi, ei läheskään kaikilla ole mahdollisuutta näin toimia.
Korkea inflaatio voi siis toisin sanoen kiristää velkaantuneiden kotitalouksien kukkaroa niin, että sijoituksia voidaan joutua myymään ihan pakon edessäkin, jotta kustannuksista selvitään. Tietysti jos kaikki toimisivat täydellisesti kaikkien henkilökohtaisen taloudenhallinann kultaisten sääntöjen mukaisesti, ei tilanne olisi tämä, mutta todellisuus poikkeaa aina ihanteista.
Kiihtyvä inflaatio tarkoittaa tavalliselle kansalaiselle lähinnä epävarmuutta, joka ajaa kuluttajan usein toimimaan täysin logiikan vastaisesti, esimerkiksi juuri myymällä niitä sijoituksia ja käyttämään varoja elämiseen.
Lisäksi sijoitusmarkkinoiden, (varsinkin asuntosijoituskohteiden) rakenteeseen on leivottu tänä päivänä niin paljon lainaa (vipua), että kiihtyvä inflaatio ohjaa rahaa ihan pakon edessäkin pois sijoituksista, kun korot nousevat. Eli lainojen riskit ovat alkaneet realisoitua.
Kiihtyvä (tai korkea) inflaatio ei myöskään koskaan ole makrotalouden normaalitilanne. Kohoava inflaatio tarkoittaa siis aina sitä, että keskuspankki kiristää rahapolitiikkaa – eli korot nousevat, lainanmyöntökriteerit kiristyvät, ja pankeilta vaaditaan suurempia omia pääomia.
Nämä tekijät johtavat kahteen asiaan: sijoittajat joutuvat myymään lainapääomalla ostettuja asuntoja, koska kassavirta ei enää kata lainan sekä asunnon kustannuksia. Tämä johtaa kohonneeseen tarjontaan asuntomarkkinalla, joka puolestaan ajaa asuntojen hintoja alas. Näin ei tietysti ole läheskään kaikkien asuntoihin sijoittavien kohdalla, mutta koska todella moni sijoittaja otti nollakorkojen aikana lainaa valtavalla riskillä, on tämän toteutumiseen monella varsin todellinen mahdollisuus.
Koska rahapolitiikka kiristyy yhtä lailla myös kuluttajille, ei lainoja myönnetä enää lainkaan yhtä paljon kuin aikaisemmin. Tämä tietysti tarkoittaa sitä, että hankintoja lykätään tai jätetään tekemättä kokonaan, joka ajaa myös hintatasoja alas kysynnän kuihtuessa.
Samaan aikaan ostajakunta kokee epävarmuutta korkean inflaatiotilanteen vuoksi, eikä tilannetta helpota yhtään se, että elinkustannukset nousevat – eli rahaa esimerkiksi asuntojen ostamiseen on käytettävissä vähemmän. Ostajat siis vetäytyvät asuntomarkkinoilta tarjonnan ollessa huipussaan, ajaen hintoja alas entisestään.
Näiden tapahtumaketjujen toteutuminen kuitenkin vie aikaa, ja mm. korkojen nousun vaikutukset asuntojen hintatasoon nähdään varsin pitkällä viiveellä. Korkea ja kiihtyvä inflaatio siis vaikuttavat asuntojen hintoihin alentavasti, mutta viive on vielä pidempi kuin kiihtyvän inflaation ”lopputuotteella”, eli korkeilla korkotasoilla.
Vaikuttaisi siltä, että tätä aletaankin vasta nyt vuoden 2023 loppupuolella näkemään, kun rakennusyhtiöitä menee konkurssiin ja valtaviakin asuntosijoitusyhtiöitä on korviaan myöten lirissä kohonneiden korkokustannusten vuoksi.
Nyt todennäköisesti asuntojen hinnoissakin nähdään myös juuri näiden tapahtumien vaikutuksia, kun esimerkiksi pk-seudulla asuntojen hintojen uutisoidaan laskeneen jopa 10%.
Tilastoja kannattaa muuten myös tarkastella niin, että uudet ja vanhat asunnot on eroteltu toisistaan – tällä hetkellä mm. uusien asuntojen todellinen hintataso on tippunut merkittävästi, sillä vaikka myyntihinnat ovat pysyneet samana, tarjoavat asuntoja markkinoivat myyjät erilaisia kannustimia, kuten ilmaisia autoja, parin vuoden ilmaisia vastikkeita yms., joiden arvot ovat parhaimmillaan kymmeniä tuhansia euroja. <- Tämän seikan itsellenikin osoitti erinomainen suomalainen sisällöntuottajakollega YouTuben puolelta (https://www.youtube.com/@Mihinsitasaastais)
Nuo kannustimet eivät näy tilastoissa, mutta jonkun nekin on maksettava. Mielenkiintoista olisi nähdä hintavertailut niin, että kannustimet olisi myyntihinnoista vähennetty.
Kysyntä ainakin sakkaa tällä hetkellä niin pahasti, että hintojen on ainakin oman tulkintani mukaan pakko laskea vielä melko merkittävästi, jos asuntoja halutaan saada kaupaksi nykyisellä korkotasolla. Toisaalta nyt saattaisi olla melko timanttinen paikka ostaa asunto, kun korkohuippuja ennustellaan tällä hetkellä tämän vuoden joulukuulle (ei sijoitusneuvo).
Kaiken lisäksi korkojen nouseminen tarkoittaa myös sitä, että tarjolla on käytännössä riskittömiä sijoitustuotteita, jotka tarjoavat korkotason mukaista tuottoa. Rahaa siirretään siis lapiokaupalla pois riskipitoisemmista sijoituksista, kohti riskittömiä velkakirjoja. Tämä tietysti myös poistaa rahaa muualta sijoitusmarkkinalta, joka jälleen laskee hintoja.
Toivottavasti tämä selkeytti asiaa! Laita vaikka mailia info@rahablogi.com tai viestiä Instagramin puolella (@rahablogicom) jos haluat keskustella talousasioista laajemminkin, autan mielelläni parhaani mukaan. 🙂